Maurice Vaturi
Senior Counsel
GTA 전역 의뢰인이 신뢰하는 한·캐 자격을 갖춘 변호사 팀
개요
'큰 문제 없다'는 말은 계약서와 증거 앞에서는 효력이 없습니다
토론토 한인 의뢰인이 계약서에 사인하기 전 가장 자주 듣는 말이 있습니다. "큰 문제 없다", "걱정 마라", "다들 이렇게 한다."그러나 분쟁이 터지는 순간, 모든 판단의 기준은 단 하나, 계약서에 무엇이 적혀 있는가입니다.판사도 계약 자리에 있지 않았기 때문에 사후적으로 서류와 증거만 보고 판단합니다.
또 하나의 진실이 있습니다.부동산 매매는 감성 구매하면 안 됩니다.가격표가 너무 큽니다.$800K 콘도, $1.5M 단독주택을 사면서 계약서를 한 번도 변호사에게 검토받지 않는 한인 의뢰인이 너무 많습니다.
계약·매매 사건이란?
한국 매매 절차와 캐나다 APS·Closing의 결정적 차이
한국에서는 표준계약서 + 특약, 매수인 단독 등기 이전, Title Insurance 없음 같은 관행이 있지만, 캐나다 온타리오는 OREA Form 100 (APS) 표준 양식, 변호사가 진행하는 Closing, Title Insurance 필수, 5~10% Deposit 구조 등 다른 게임 규칙으로 작동합니다.
법무법인 바트리앤초 변호사 팀은 GTA 전역에서 발생하는 APS 검토, 이중매매, 사업체 매매 (Asset vs Share), 동업 계약, 일반 상품·서비스 계약 분쟁을 한국어로 처리합니다. APS 검토는 24시간 내, 위기 상황은 즉시 대응.
핵심 수치
법무법인 바트리앤초의 실적과 결과
- 누적 보상금 회수액
- $30M+
- 합산 변호사 경력 (년)
- 70+
- 처리 사건 수
- 4,000+
- APS 변호사 검토
- 24h
Special Conditions
표준계약서만으로는 부족 특약(Special Conditions)이 분쟁의 핵심
캐나다에서는 일반적으로 OREA Form 100 (Agreement of Purchase and Sale, APS) 표준 양식을 사용합니다.그러나 이 표준 양식만으로는 개별 매물의 위험을 모두 반영하기 어렵습니다.핵심은 "당사자가 아닌 제3자가 읽어도 이해 가능"하게 특약을 작성하는 것입니다.짧게 축약된 특약이 분쟁의 시작입니다.
특약 짧은 문구로 축약
해석을 두고 분쟁이 생깁니다.'현 상태 그대로(As-is)' 같은 매도인 유리 문구 무비판 수용
추후 결함이 발견되면 매수인에게 불리합니다.대출 불승인·홈인스펙션·하자 보장 특약 누락
Deposit을 몰수당할 위험이 있습니다.한국식 구두 약속
캐나다 법원에서는 효력이 없습니다.
정보 비대칭
매수인이 정보 약자 매도인·중개사 정보 우위
감으로 판단하면 안 됩니다. 서류와 법적 구조로 판단해야 합니다.
매도인
정보 우위: 매물 결함 알고 있음 / 동기: 빨리 팔고 싶음중개사(Agent)
정보 우위: 거래 성사 시 수수료 / 동기: 빨리 사인하길 원함매수인
정보 우위: 정보 부족 / 동기: 제한된 시간 결정
단계별 긴급도
단계별 긴급도 잔금 전이 마지막 기회
시간이 갈수록 선택지는 줄어듭니다. 계약 전 한 번의 검토가 이후 수년간의 분쟁을 막을 수 있습니다.
- 01
계약 전
필요 대응: 등기·계약서·특약 검토 / 긴급도: 높음 - 02
계약금(Deposit) 지급 후
필요 대응: 해제 가능성·특약 보완 / 긴급도: 매우 높음 - 03
중도금 후
필요 대응: 계약 유지·해제 분석 / 긴급도: 매우 높음 - 04
잔금(Closing) 전
필요 대응: 권리 말소·동시이행 확인 / 긴급도: 최고 - 05
잔금 후
필요 대응: 하자담보책임·손해배상 / 긴급도: 최고
한국 vs 캐나다
한국 vs 캐나다 계약 절차 핵심 차이
계약 형식
한국: 표준계약서 + 특약 / 캐나다 (Ontario): OREA Form 100 (APS)계약금
한국: 10% 일반 / 캐나다 (Ontario): 5%~10% Deposit중도금
한국: 30~40% / 캐나다 (Ontario): 일반적으로 없음잔금
한국: 50~60% / 캐나다 (Ontario): 90~95% Closing부동산 변호사
한국: 선택사항 / 캐나다 (Ontario): 필수 (Closing은 변호사만)등기 이전
한국: 매수인 단독 / 캐나다 (Ontario): Closing 시 변호사 진행시간
한국: 1~3개월 / 캐나다 (Ontario): 30~120일Title Insurance
한국: 없음 / 캐나다 (Ontario): 필수
Closing 변호사
Closing은 변호사만 가능 한국과 다른 결정적 차이
캐나다 Ontario에서는 부동산 매매 Closing을 변호사만 진행할 수 있습니다.한국과 달리 매수인·매도인이 직접 등기를 이전할 수 없습니다.부동산 변호사 선임은 선택이 아니라 필수입니다.
Title Search
소유권을 조사합니다.Title Insurance
보험에 가입합니다.Land Transfer
등기를 이전합니다.자금 송금
Trust Account를 활용합니다.Land Transfer Tax
납부합니다.HST/GST 처리
신축에 적용됩니다.모기지 등록
은행과 협력합니다.
APS 검토 핵심
부동산 매매계약(APS) 검토 핵심 7가지
1. Title (소유권) 검토
한국의 등기부등본에 해당합니다.
Title Search를 통해 매도인이 실제 소유자인지, 모기지·임대권·가압류가 있는지, 토지 사용 제한(Easement·Restrictive Covenant)이 걸려 있는지, 분쟁 중인 권리가 있는지를 확인합니다.
'잔금 받으면 갚겠다'는 말만 믿지 말 것. 잔금 지급과 동시에 모든 권리가 말소되는 구조를 계약서에 명시.
2. Conditions (조건부 특약): 매수인 보호 핵심
필수 Conditions는 5가지입니다.
Financing (5~10일, 모기지 거부 시 무효), Home Inspection (5~10일, 결함 시 해제), Status Certificate Review (콘도, 10일), Insurance, Lawyer Review (가장 강력한 보호)입니다.
3. Closing Date (잔금일) 협상
일반적으로 계약 후 30~120일입니다.
기간이 너무 짧으면 모기지를 준비하기 어렵고, 너무 길면 시장 변동의 위험이 있습니다.
Closing을 연기할 수 있는 조항이 필요합니다.
4. Inclusions/Exclusions (포함·제외 물품)
가전제품·조명기구·커튼·스마트홈 기기·Garage door opener 등에서 분쟁이 자주 생깁니다.
구체적으로 명시하셔야 합니다.
한국식으로 '당연히 포함'이라고 생각하시면 통하지 않습니다.
5. Deposit (계약금): 한국과 다름
캐나다에서는 Brokerage Trust Account에 보관합니다 (5~10%, 보통 $25K~$100K).
Conditions를 충족하지 못하면 자동으로 환불됩니다.
한국식 '2배 배상'이 아니라 Deposit을 몰수하는 구조입니다.
6. Representations and Warranties (진술·보증)
Title이 깨끗하다는 점, 알려진 결함을 공개한다는 점, 모기지 외에 다른 부담이 없다는 점, 임차인이 없다는 점 등입니다.
'현 상태 그대로(As-is)' 문구가 들어가면 추후 누수·균열·결함 발견 시 매수인이 불리.
7. 위반 시 구제수단 (Remedies)
Specific Performance (강제 이행), Damages (손해배상), Rescission (계약 해제), Forfeiture of Deposit (계약금 몰수)가 있습니다.
상담 문의
모든 계약·매매 사건은 신중한 검토가 필요합니다
상담은 비공개로 진행됩니다. APS 사인 전, Closing 전, 분쟁 발생 즉시 한국어로 그 자리에서 안내해 드립니다.
첫 상담 · APS 검토 24시간 · Specific Performance·Caution 신속 진행 · 한인 첫 주택 구매·사업체 매매 경험.
한인 의뢰인 빈발 시나리오
토론토 한인 의뢰인 빈발 시나리오 8가지
01. 첫 주택 구매: APS 사인 직전
한인 첫 구매자가 $900K 콘도 APS 사인 직전. 중개사가 '걱정 말고 사인하라'고 권유.
- APS 24시간 내 변호사 검토 : 법무법인 바트리앤초 강점
- Conditions 5가지 모두 포함 확인 (Financing, Home Inspection, Status Certificate Review, Insurance, Lawyer Review)
- Closing Date 협상
- Deposit 환불 조건 명시
- First-Time Home Buyer Refund 확인 (LTT $8,475 환급)
- NRST 검토 : 비영주권자 시 25% 추가세
02. 이중매매 피해자: 매도인이 다른 사람과 계약
매수인이 APS 사인 + Deposit 지급 후, 매도인이 더 높은 가격에 다른 매수인과 계약.
한국 부동산이중매매와 비교: 한국은 형사 처벌 가능(횡령), 캐나다는 민사 위주.
- Specific Performance Action : 강제 이행 청구
- Caution(예고등기) 등재 : 토지 등기에 청구권 등재
- Mareva Injunction : 매도인 자산 동결
- Damages 청구 : 차액 배상
- Punitive Damages 청구 : 악의적 위반
- Lis Pendens : 소송 진행 중 표시
03. 잔금 전 매수인이 매물 결함 발견: 계약 해제 가능 여부
Closing 1주일 전 누수·균열 발견. 매도인이 사전에 알고 있었던 정황.
- 사진·동영상 즉시 기록 : 메타데이터 포함
- Inspector 재검사
- 계약 해제 가능성 검토 : Material Defect, 매도인 사기, Misrepresentation 입증
- 수리비 가격 인하 협상
- Closing 연기 협상
- Punitive Damages 청구 가능성
04. 한식당·미용실 사업체 매매 (Asset Sale vs Share Sale)
한인이 한식당 사업체 매매. 자산 vs 주식 매매 결정 필요.
- Asset vs Share Sale 비교 : Asset (자산만, 부채 없음) vs Share (주식, 부채 승계)
- Due Diligence : 회계·세무·법무 실사
- Indemnification 조항 : 매도인 보증
- Non-Compete (경업금지) : 매도인 같은 업종 금지
- Employee Transition : 직원 승계 처리
- Lease Assignment : 임대 계약 양도
- Liquor License Transfer : 주류 라이선스 양도
05. 한인 자영업 동업 계약 (Partnership Agreement)
한식당·미용실·세탁소 동업 시작. 한국식 신뢰 기반 → 분쟁 발생.
- Partnership Agreement 작성 : 출자 비율, 의사결정, 수익 분배, 손실 분담
- Buy-Sell Provision : 동업자 탈퇴 시
- Non-Compete + Non-Solicit
- Dispute Resolution : 분쟁 시 절차
- Dissolution Process : 동업 해산 절차
- Personal Guarantee 검토
06. 일반 상품·서비스 계약 위반
한인 의뢰인이 가구·자동차·인테리어 계약 후 결함·미이행.
- Contract Review : 계약서 검토
- Demand Letter : 변호사 명의 요구서
- Sale of Goods Act 적용 : 묵시적 보증
- Consumer Protection Act : 소비자 보호
- Small Claims Court ($50K 이하)
- Better Business Bureau 신고
07. 임대 계약(Commercial Lease) 분쟁
한인 자영업자가 상업 임대 계약 위반·임대료 인상·갱신 거부.
- Lease Agreement 검토
- Quiet Enjoyment 권리 확인
- Demised Premises 사용 권리
- Renewal Option 확인
- Estoppel Certificate 검토
- 임대 분쟁 페이지 → 임대차 변호사
08. 매도인 측 분쟁 (Seller's Side)
한인 매도인이 매수인의 계약 위반·잔금 지연·합의 파기 경험.
- Time of the Essence 조항 : Closing 일자 엄격 적용
- Default Notice : 위반 통지
- Deposit 몰수 권리 : 매수인 위반 시
- Damages 청구 : 차액 배상
- Specific Performance 회피
- 재매각 후 손실 청구
단계별 진행 절차
단계별 계약 분쟁 진행 절차
- 01
Step 1: 계약 전 검토 (가장 효과적)
APS에 사인하시기 전 24시간 내에 변호사 검토를 받으실 수 있습니다.$300~$800의 비용으로 수년간의 분쟁을 막을 수 있습니다.검토 항목은 모든 Conditions의 포함 여부, 매수인에게 유리한 특약 추가, 매도인에게 유리한 문구 제거, Title 사전 조사, Closing Date·Deposit 협상입니다. - 02
Step 2: 계약금/중도금 후 검토
이미 사인하셨더라도 잔금 전이라면 해제 가능성 검토, 특약 보완 협상, Inspection 결과를 근거로 한 가격 협상이 가능합니다. - 03
Step 3: Demand Letter
분쟁이 발생하면 변호사 명의의 공식 요구서를 보냅니다.Specific Performance 또는 Damages를 청구하고, 기한을 명시하며, 시효 중단 효과가 있습니다. - 04
Step 4: 협상·조정
사건의 70%는 이 단계에서 합의됩니다.합의금 협상, Closing 연기, 가격 인하가 여기에 해당합니다. - 05
Step 5: Statement of Claim 제출
협상이 실패하면 정식 소송으로 넘어갑니다.이 단계에서는 Specific Performance, Damages, Caution/Lis Pendens, Mareva Injunction을 활용합니다. - 06
Step 6: Discovery·Mediation·Trial
표준 민사 소송 절차를 따릅니다.6개월~2년이 걸립니다.
법무법인 바트리앤초를 선택하는 이유
법무법인 바트리앤초를 토론토 한인 계약 의뢰인이 선택하는 이유
APS 검토 24시간 내
시간에 쫓기는 상황에서도 신속하게 검토합니다.한인 첫 주택 구매 경험
First-Time Home Buyer · NRST · LTT 등 한인 의뢰인에게 해당하는 모든 사항에 정통합니다.한인 자영업 사업체 매매 경험
한식당·미용실·세탁소·학원 매매 사건을 다룹니다.Closing 변호사 통합 진행
검토부터 Closing까지 한 변호사가 진행합니다.정보가 누락되지 않습니다.Specific Performance·Mareva·Caution 신속 진행
이중매매 등 위기 상황에는 24시간 내에 대응합니다.솔직한 사건 평가
무리한 계약·위험한 매물은 미리 말씀드립니다.한국·캐나다 양국 자산 추적
매도인이 한국으로 도주한 상황에서 진행합니다.첫 상담 요청 + 분할 납부 가능
의뢰인 부담 경감.
우리 팀
사건을 직접 진행할 한국어 가능 변호사
조재현 파트너변호사 · 이준기 변호사 · 권민 이민 컨설턴트. 계약·매매 사건을 한국어로 직접 진행하며, 통역사를 거치지 않습니다.
Avi Vaturi
Partner
Jae Hyon Cho
Co-Managing Partner
Jun Ki Lee
Lawyer
Allan Weiss
Lawyer
Kate Min Kwon
Immigration Consultant
RCIC R529664 · RQIC 11726
자주 묻는 질문
계약·매매 사건 자주 묻는 질문
APS에 사인했는데 변호사 검토를 받아야 하나요?
즉시 받으셔야 합니다.Conditions 기간 안이라면 아직 해제가 가능합니다.시간에 따른 우선순위는 다음과 같습니다.(1) Conditions 기간 내 (5~10일)가 가장 안전합니다. Conditions를 충족하지 못하면 자동으로 해제되고 Deposit도 환불됩니다. (2) Conditions 기간이 지나고 Closing 전이라면 해제가 어렵습니다. 하지만 매도인의 사기·misrepresentation이 있으면 가능합니다. (3) Closing 후에는 하자담보책임·손해배상으로 전환됩니다. 검토는 24시간 내에 가능하며, $300~$800의 비용으로 $10K~$100K의 손실을 막을 수 있습니다.중개사가 '다들 이렇게 한다'라고 합니다. 믿어도 될까요?
믿지 마십시오.중개사는 (1) 거래가 성사되면 수수료를 받고 (보통 2.5%~5%), (2) 빨리 사인하기를 원하며, (3) 법적 책임이 제한적이고, (4) 매수인·매도인 양쪽을 함께 대리할 수 있습니다 (Multiple Representation).'큰 문제 없다'는 말은 분쟁이 발생하면 효력이 없습니다.결국 기준이 되는 것은 계약서와 증거입니다.변호사는 매수인 측만 대리하므로 이해 충돌이 없습니다.매도인이 더 높은 가격에 다른 사람과 계약했습니다.
즉시 다음 절차를 진행하셔야 합니다.(1) 토지 등기에 매수인 권리를 등재하는 Caution 등재 (24시간 내), (2) 매수인이 약속한 가격에 강제 매매하는 Specific Performance Action, (3) 매도인 자산을 동결하는 Mareva Injunction, (4) 차액 배상을 구하는 Damages 청구, (5) 분쟁이 진행 중임을 표시하는 Lis Pendens입니다. 캐나다는 부동산이 unique asset으로 인정되어 Specific Performance를 청구하실 수 있습니다. 즉, 돈 대신 그 매물 자체를 받으실 수 있습니다.Home Inspection에서 결함이 발견되었습니다. 해제 가능한가요?
Conditions 기간 안이라면 가능합니다.Home Inspection Condition이 포함되어 있으면 (1) 결함이 발견되었을 때 계약을 해제하고 Deposit을 환불받거나, 가격 인하를 협상하거나, 매도인이 수리한 뒤 진행하실 수 있습니다. (2) 결함이 없다고 인정하시면 Condition Waiver를 작성하고 계약이 확정됩니다.한인 의뢰인이 자주 하시는 실수는 Inspection Condition 없이 사인하시는 것입니다.반드시 5~10일의 Inspection Condition을 포함시키십시오.Deposit을 잃을 위험이 있나요?
Conditions를 충족하지 못하면 환불됩니다.그러나 경우가 나뉩니다.환불이 가능한 경우는 Financing Condition을 충족하지 못했을 때 (모기지 거부), Home Inspection에서 결함이 발견되었을 때, Status Certificate에 문제가 있을 때 (콘도), 변호사 검토 결과 거부했을 때입니다.환불이 되지 않고 Deposit이 몰수되는 경우는 Conditions 충족 후 매수인이 변심했을 때, 정당한 이유 없이 Closing을 거부했을 때, Time of the Essence를 위반했을 때입니다.Deposit을 지키시려면 Conditions 5가지를 모두 포함시키고, 변호사의 사전 검토를 받으시고, Conditions 기간 안에 결정하시고, Time of the Essence를 신중하게 협상하셔야 합니다.Closing 후 누수·결함이 발견되면?
매도인이 사전에 알고 있었다는 점을 입증하는 것이 핵심입니다.Caveat Emptor (구매자 위험 부담) 원칙에 따라 일반적으로는 매수인이 위험을 부담합니다.그러나 다음 예외가 있습니다.Latent Defects (숨겨진 결함)는 일반 검사로 발견하기 어려운 결함으로, 매도인이 알고 있었으면 공개 의무가 있고 미공개 시 손해배상 + 계약 해제가 가능합니다.Patent Defects (명시적 결함)는 매수인 책임입니다.Misrepresentation (허위 진술)은 Innocent / Negligent / Fraudulent로 나뉘며 Fraudulent가 가장 강력합니다.증거로는 사진·동영상 (메타데이터), Inspector 재검사, 매도인 SPIS 검토, 이메일·문자 기록을 모읍니다.사업체(한식당·미용실) 매매에서 주의 사항은?
Asset Sale과 Share Sale 가운데 무엇으로 할지 결정하는 것이 핵심입니다.Asset Sale은 자산만 인수하므로 매도인의 부채에 대한 책임이 없고, 새 사업체로 시작하게 되며, 일반적으로 매수인에게 유리합니다.Share Sale은 주식을 인수하는 방식이어서 모든 자산과 부채를 함께 승계하고, 사업체의 연속성이 유지되며, 라이선스·계약이 자동으로 승계되고, 일반적으로 매도인에게 유리합니다.Due Diligence, Lease Assignment, Liquor License Transfer (한식당), Employee Transition, Non-Compete + Non-Solicit, Indemnification, Earnout Clause를 반드시 검토해야 합니다.변호사 비용은 얼마나 드나요?
계약 단계에 따라 비용이 달라집니다.계약 전 검토 (APS 검토)는 단순 매매 $300~$600, 복잡 사건 $600~$1,500입니다.Closing은 매수인 $1,500~$3,000 + 디스버스먼트 (Title Insurance·LTT 등), 매도인 $1,000~$2,000입니다.계약 분쟁 (소송)은 Demand Letter $500~$1,500, Small Claims Court $3K~$8K, Superior Court $15K~$50K+입니다.사업체 매매는 단순 $3K~$8K, 복잡 (Share Sale) $8K~$25K+입니다.APS 검토 $300~$600은 $10K~$100K 분쟁을 막을 수 있는 가장 효율적인 투자입니다.
서비스 지역
저희가 활동하는 지역
부동산 매매든 사업체 매매든 일반 계약이든, 한 번 사인한 계약은 되돌리기 어렵습니다. 계약 전 한 번의 검토가 이후 수년간의 분쟁을 막을 수 있습니다. 법무법인 바트리앤초는 한국어로 모든 절차를 진행하며, 한인 첫 주택 구매부터 사업체 매매·이중매매 분쟁까지 모든 계약 분야를 다루는 토론토 한인 계약 변호사 팀입니다. APS 검토는 24시간 내, 위기 상황은 즉시 대응하는 실무 경험으로 함께합니다.
서비스 지역: 토론토(Toronto), 노스요크(North York), 스카보로(Scarborough), 마컴(Markham), 리치먼드힐(Richmond Hill), 본(Vaughan), 미시소가(Mississauga), 브램튼(Brampton), 오크빌(Oakville), 피커링(Pickering), 어쟉스(Ajax), 휘트비(Whitby), 오샤와(Oshawa). 한국어 가능 변호사: 조재현 파트너변호사 · 이준기 변호사 · 권민 이민 컨설턴트.
상담 문의
법률 문제로 고민이신가요? 변호사가 직접 상담해 드립니다
아래 양식을 한국어로 작성해 주세요. 변호사가 직접 검토한 후 한국어로 답변드립니다. 교통사고·상해 사건 상담은 무료이며 승소 시에만 수임료를 받습니다. 그 외 분야는 상담료가 적용됩니다.
- 상해 사건 누적 $30M+ 회수
- 24시간 연중무휴 상담
- 한국어로 끝까지 책임집니다
전화 상담을 원하시면 (416) 661-4529
지금 바로 상담 요청을 시작하세요
한국어로 상담 요청하세요
APS 사인 전, Closing 전, 분쟁 발생 즉시 상담받으시기 바랍니다. 시간이 갈수록 선택지는 줄어듭니다. 첫 상담 · APS 검토 24시간 · Specific Performance·Caution 신속 진행 · 한인 첫 주택 구매·사업체 매매 경험까지, 토론토 계약·매매 변호사 법무법인 바트리앤초입니다.
전화·카카오톡·이메일 모두 가능. 24시간 운영.