Maurice Vaturi
Senior Counsel
GTA 전역 의뢰인의 신뢰 — 한·캐 자격을 갖춘 변호사 팀
개요
법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다
토론토에서 정부·시·교통국으로부터 부동산 수용 통지서를 받으셨거나, 옆집의 콘도 신축 신청 때문에 일조권·사생활 침해를 우려하시는 한인 가족이 계신가요? 재개발·재건축 분야는 자산 가치에 직접 영향을 미치는 만큼 초기 법률 검토가 결과를 크게 좌우합니다.
토론토 한인 자영업자·하우스 소유자가 재개발 사건으로 저희를 찾아오시는 가장 흔한 시작 — 공포 + 막막함입니다: "토론토시가 우리 한식당 부동산을 도로 확장 사업에 수용한다고 합니다" / "Metrolinx가 GO Transit 확장으로 우리 하우스를 수용한다고 합니다" / "옆 부동산이 30층 콘도 신축 신청했는데 우리 집 일조권을 침해합니다" / "Heritage 지정으로 우리 하우스 리모델링이 거부됐습니다" / "Pre-Construction Condo 계약했는데 건설사가 부도났습니다."
한국 변호사 블로그가 자주 강조하는 메시지 — "같은 사건이라도 어느 단계에 있는지에 따라 대응 방식이 완전히 달라집니다." 이 메시지는 캐나다 재개발 사건에서도 그대로 적용됩니다.
재개발·재건축 사건이란?
한국 도시정비법과 캐나다 Expropriations Act의 결정적 차이
한국에서는 재개발조합이 사업의 중심이지만, 캐나다 온타리오는 시·주·연방 정부가 「Expropriations Act」와 「Planning Act」를 근거로 직접 수용하고, Ontario Land Tribunal(OLT)이 도시계획·수용·Heritage 분쟁의 최종 심판을 맡습니다. Disturbance Damages, Injurious Affection, Goodwill 손실은 모두 개별 협상·입증해야 하는 항목입니다.
법무법인 바트니앤초 변호사 팀은 GTA 전역에서 발생하는 수용 보상, OLT 항소, Committee of Adjustment, Heritage, Pre-Construction Condo 부도 사건을 한국어로 처리합니다. Expropriation 사건의 합리적 변호사 비용은 「Expropriations Act s.32」에 따라 정부가 부담합니다 — 의뢰인 부담이 크게 줄어드는 영역입니다.
핵심 수치
법무법인 바트니앤초의 실적과 결과
- 누적 보상금 회수액
- $30M+
- 합산 변호사 경력 (년)
- 70+
- 처리 사건 수
- 4,000+
- Hearing of Necessity 신청 시한
- 30일
누적 보상금 회수액
합산 변호사 경력 (년)
처리 사건 수
Hearing of Necessity 신청 시한
한국 vs 캐나다 재개발
캐나다 재개발 시스템은 한국과 매우 다른 구조입니다
도시정비법 + 토지보상법
캐나다 (Ontario): Expropriations Act + Planning Act재개발조합 중심
캐나다 (Ontario): 시·주·연방 정부 직접 수용분담금·이주비 표준 협상
캐나다 (Ontario): Disturbance Damages 개별 협상행정심판 + 행정소송
캐나다 (Ontario): OLT (Ontario Land Tribunal) + Court권리산정기준일 중심
캐나다 (Ontario): Notice of Intention 시점 중심
결정 기관
캐나다 재개발 시스템의 4가지 결정 기관
토론토 한인 의뢰인이 가장 헷갈려하는 부분입니다. 한국식 "재개발조합" 시스템과 달리 캐나다는 기관별 역할이 명확히 분리되어 있습니다.
Expropriating Authority (수용 기관)
부동산을 강제 수용할 권한을 가진 기관. 각 기관마다 별도 권한 + 절차.
- Toronto City — 도로 확장, 공원, 시설
- Metrolinx — GO Transit, Subway 확장
- Province of Ontario — Highway 401 확장 등
- Hydro One — 전력선 통과
- TTC — 지하철 확장
- Federal Government — 공항 확장
Ontario Land Tribunal (OLT)
2021년 신설된 통합 도시계획 분쟁 기관 (구 OMB·LPAT 통합).
- Planning Act 분쟁
- Expropriations Act 분쟁
- Ontario Heritage Act 분쟁
- Aggregate Resources Act 분쟁
- Conservation Authorities Act 분쟁
- 도시계획 관련 모든 항소·분쟁의 최종 심판
Committee of Adjustment (시별 변경 신청 위원회)
각 시가 운영하는 위원회. 토론토는 4개 패널 — Etobicoke, North York, Scarborough, Toronto-East York.
- Minor Variance — 소규모 Zoning 위반 허가
- Consent — 부동산 분할·합병
- Permission for Use — 사용 변경
Toronto Local Appeal Body (TLAB)
토론토 시의 Committee of Adjustment 결정에 대한 항소 기관.
- Committee of Adjustment 결정 항소
- Minor Variance·Consent 분쟁
- 정식 청문회 진행
Expropriation 절차
「Expropriations Act」 핵심 5단계
토론토시·온타리오주가 재개발·도로·교통 확장 등으로 부동산을 강제 수용할 때 헌법이 보장하는 정당한 보상을 받을 수 있는 권리. Expropriations Act s.32에 따라 정부 수용 사건의 합리적 변호사 비용은 정부가 부담합니다.
- 01
Step 1 — Notice of Intention to Expropriate
수용 기관이 정식 통지서 발송. 의뢰인은 30일 내에 Hearing of Necessity 신청 가능. - 02
Step 2 — Hearing of Necessity (필요성 심리)
수용이 정말 필요한지 별도 심리. Inquiry Officer가 평가 — 공익성, 대안의 존재, 영향 정도. - 03
Step 3 — Approval & Registration
수용 승인 후 등기 — 부동산 명의 정부로 이전. - 04
Step 4 — Notice of Expropriation
의뢰인에게 정식 수용 통지. 90일 내 Section 25 Offer (보상금 제안) 의무. - 05
Step 5 — Compensation Negotiation
보상금 협상 — Section 25 Offer 수락 / Board of Negotiation 양측 협상 / OLT 결렬 시 결정.
보상금 청구 항목
6가지 보상금 청구 항목
「Expropriations Act s.13」에 따라 청구 가능한 보상. 한인 자영업자에게 결정적인 Disturbance Damages — 토론토 도로 확장으로 한식당·미용실·세탁소가 수용되는 경우: 이전 비용 (새 위치 인테리어, 장비 이동), 매출 손실 (영업 중단 기간 + 새 위치 정착 기간), Goodwill 손실 (단골 고객 손실 — 한인 식당의 경우 매우 큰 가치), Lease 잔여 가치. 이 항목들이 Market Value 외에 추가 청구 가능.
1. Market Value (시장 가치)
부동산의 공정 시장 가치. Highest and Best Use 기준 (현재 사용 용도가 아닌 최고·최선 활용 가치).2. Disturbance Damages (혼란 손해) — 자영업자 핵심
이전 비용·사업 중단 손해 — 이주 비용, 새 부동산 구입·임대, 사업 중단 매출 손실, 새 위치 적응, Goodwill 손실 (단골 고객 가치).3. Injurious Affection (잔여 부동산 영향)
부분 수용 시 잔여 부동산의 가치 하락 보상. 한국 의뢰인이 자주 놓치는 청구 항목.4. Special Difficulties (특별 어려움)
임대료 인상, 직원 손실, 사업 종료 가능성.5. Costs (비용)
변호사·감정평가사·세무사 비용 회수. 정부가 부담.6. Interest (이자)
보상금 지급 지연 이자.
감정 절차의 중요성
감정 절차의 중요성과 객관적 수치 확보
감정 신청 단계에서부터 본인에게 유리한 기준과 비교 대상이 선정될 수 있도록 세심하게 준비하는 태도가 요구됩니다. 감정 결과가 한 번 나오면 이를 뒤집기란 매우 어렵기 때문에, 감정평가사가 현장을 방문할 때 어떤 부분을 강조하고 자료를 제출할지 미리 설계해야 합니다. 체계적 대응은 단순 보상금 인정을 넘어 실제 받을 수 있는 금액의 규모를 극대화하는 실무적 토대.
비교 표준지 선정
적절한 비교 부동산.개별 요인 보정
위치·형태·접근성.위치 및 수익성 반영 여부
수익형 부동산의 경우 핵심.Highest and Best Use 분석
현재 사용이 아닌 최고·최선 활용.임대 수익 손실
수익형 부동산의 미래 임대 손실.
정부 측 책임 회피
시·주의 책임 회피 논리와 반박
예상 결과: 시 $500,000 첫 제안 → 협상 후 $900,000~$1.2M 가능 (한식당 수용 사례).
정부 측 주장: Section 25 Offer가 시장 가치다
반박 전략: 독립 감정평가 + 비교 거래 사례 제시정부 측 주장: 자영업 손실은 보상 대상 아니다
반박 전략: Disturbance Damages 적극 청구정부 측 주장: 잔여 부동산 가치 하락 없다
반박 전략: 소음·진동·접근성 영향 분석 보고서정부 측 주장: 이전 가능한 사업이다
반박 전략: Goodwill 손실 + 단골 고객 가치 입증정부 측 주장: 공익이 우선이다
반박 전략: 보상 의무는 별개 (헌법적 권리)
OLT 항소
OLT 항소 Planning Act 분쟁의 최종 심판
도시계획·Zoning·Heritage·환경 분쟁의 최종 결정 기관.
Planning Act 항소
- Zoning Bylaw Amendment 거부·승인
- Official Plan Amendment 분쟁
- Site Plan Control 분쟁
- Subdivision Approval 분쟁
Expropriations Act 항소
- 보상금 결정에 대한 항소
- Hearing of Necessity 결정 항소
Ontario Heritage Act 분쟁
- Heritage Designation 항소
- Demolition Permit 거부 항소
- Alteration Permit 분쟁
기타
- Aggregate Resources Act
- Conservation Authorities Act
OLT 청문회 절차
OLT 청문회 절차
1. Notice of Appeal
항소 신청.2. Case Management Conference (CMC)
사건 정리·일정 설정.3. Mediation
강제 또는 자발 조정.4. Hearing
정식 청문회 (며칠~몇 주).5. Decision
결정 + 이유. 청문회는 정식 재판과 유사한 형식 — 변호사 동행 필수.
Committee of Adjustment
Committee of Adjustment 신청·반대
본인 부동산의 변경 신청 또는 옆 부동산의 변경에 대한 반대. 각 신청은 공개 통지 후 이웃이 의견서 제출 가능. 30일 시한 매우 엄격. 이웃이 옆집 신청에 반대하려면: 영향 분석 보고서 (Shadow Study, Traffic Impact) / 주민 연합 결성 / 변호사 동행 청문회 출석. Committee 결정에 불복 시 TLAB (Toronto Local Appeal Body)에 항소.
1. Minor Variance
Zoning 일부 변경 — 높이·후퇴 거리·면적·주차 등.2. Consent (Severance)
부동산 분할·합병 — 큰 토지 분할, 자녀 양도, 추가 주택 신축.3. Permission for Use
사용 변경 — 주거 → 상업, 식당 운영 허가, 학원 운영 허가.
Heritage Designation
Heritage Designation 분쟁
100년 이상 된 빅토리아 시대 하우스, 토론토 시내 역사적 건물 등 문화재 지정·해제 분쟁.
Part IV — 개별 부동산 지정
- 외관 변경 매우 제한
- 철거 거의 불가능
- Alteration Permit 의무
Part V — Heritage Conservation District (HCD)
- 지구 전체 일관성 유지
- 외관·재료·색상 제한
Alteration Permit
Alteration Permit 신청 절차
1. Heritage Impact Assessment (HIA)
영향 분석 보고서.2. Toronto Preservation Board 검토
공식 검토 단계.3. City Council 승인
최종 의결.4. 건축 시공
승인된 범위 내 시공.
Pre-Construction Condo
Pre-Construction Condo 부도 다단계 회수 전략
한인 가족이 가장 큰 손실을 보는 영역 중 하나. $200K~$500K 계약금이 묶이는 상황.
Tarion Pre-Possession Coverage
- 계약금 보호 — 최대 $100,000 (Pre-Construction Deposit Insurance)
- Cancellation Right — 일부 사유로 취소 가능
- Delays — 시공 지연 보상
$100,000 초과 회수 방법
대부분의 Pre-Construction Condo는 $200K~$500K 계약금이므로 Tarion 한도 초과:
- Director Liability — 임원 개인 책임 (Trust Money 유용 시)
- Class Action — 다른 매수자와 단체 소송
- Mareva Injunction — 자산 동결
- Personal Guarantee 청구 — 계약서에 임원 보증 있는 경우
- Construction Lien — 건설 부지에 등기
상담 문의
모든 재개발·수용 사건은 신중한 검토가 필요합니다
첫 30분 상담은 무료이며 비공개로 진행됩니다. 수용 통지서를 받으셨거나, 이웃의 신축 신청에 대응이 필요하시면 즉시 한국어로 그 자리에서 안내해 드립니다.
첫 상담 무료 · Expropriation 정부 변호사 비용 부담 · OLT·TLAB·Committee of Adjustment 동행.
한인 가족 시나리오
한인 가족이 가장 자주 마주치는 7가지 시나리오
01. 한식당이 도로 확장으로 수용
토론토 동부의 한식당이 시 도로 확장 사업에 수용. 시가 $500,000 보상 제안.
예상 결과: 시 $500,000 제안 → 협상 후 $900,000~$1.2M 가능.
- Notice of Intention 즉시 검토 — Hearing of Necessity 가능성
- 시장 가치 재평가 — 시 평가가 시장 가치보다 낮을 가능성 높음
- Disturbance Damages 산정 — 새 위치 인테리어 $200K, 영업 중단 $150K, Goodwill $100K, 임대 잔여 $50K
- Special Difficulties 청구 — 단골 고객 손실
- Board of Negotiation — 협상
- OLT 청문회 — 결렬 시
02. 하우스 일부가 GO Transit 확장으로 부분 수용
토론토 하우스의 뒷마당 30%가 Metrolinx의 GO Transit 확장으로 부분 수용.
핵심: Injurious Affection은 잔여 부동산의 가치 하락 영구 보상 — 한국 의뢰인이 자주 놓치는 청구 항목.
- Market Value — 수용된 30% 토지 가치
- Injurious Affection — 잔여 70% 부동산의 가치 하락 (소음·진동) — 자주 놓치는 핵심
- Disturbance Damages — 정원·울타리 재설치
- 이주비 (전체 수용 시) — 새 하우스 구입·이사 비용
- OLT 청문회 — 협상 결렬 시
03. 옆집 콘도 신축 신청 (일조권 침해)
한인 가족 하우스 옆에 30층 콘도 신축 신청. 일조권·사생활 침해 우려.
- Public Notice 검토 — Committee of Adjustment·OLT 통보 시한 (30일)
- Submissions 제출 — 반대 의견서 (영향 분석 포함)
- Shadow Study 청구 — 일조량 영향 분석 강제
- Heritage 신청 — 본인 부동산 보호 가능 시
- Section 37 협상 — 공익 기여 요구
- OLT 항소 — 시가 승인 시
- 이웃 연합 결성 — 다수 이웃 함께 진행
04. Heritage 지정으로 리모델링 거부
한인 가족이 100년 된 빅토리아 시대 하우스 구매. 리모델링 신청했으나 Heritage 지정으로 거부.
- Heritage Designation 검토 — 정확한 보호 범위
- Alteration Permit 신청 — 외관 유지하며 내부 개조
- Toronto Preservation Board 협상
- Heritage Property Tax Refund — 세금 환급 청구 (40%)
- OLT 항소 — Heritage 결정에 대한 항소
- Demolition Permit — 매우 까다로움, 마지막 수단
05. 부동산 분할 (Consent) 신청
한인 가족이 큰 토지를 두 개로 분할하여 자녀에게 양도하고 싶음.
- Consent Application — Committee of Adjustment 신청
- Public Notice — 이웃 통보
- Hearing 출석 — 변호사 동행
- 조건 협상 — 시가 부과하는 조건 (Park Levy, Public Easement 등)
- TLAB 항소 — 거부 시
- Survey + Title Search — 분할 후 등기 작업
06. 한식당의 사용 변경 (Permission for Use)
한인 가족이 주거 지역에 있는 1층 부동산을 한식당으로 사용 변경.
- Zoning Bylaw 검토 — 현재 분류·허용 사용
- Permission for Use 신청 — Committee of Adjustment
- Public Notice — 이웃 동의·반대
- Site Plan Application — 주차·외관·간판
- Building Permit — 시공 허가
- 이웃 반대 시 OLT 항소
07. Pre-Construction Condo 사기·실패
한인 가족이 Pre-Construction Condo $800,000 계약 + $200,000 계약금 후 건설사 부도.
- Tarion Pre-Possession Coverage — 계약금 $100,000까지 보호
- Cancellation Right 검토 — 일부 사유로 취소 가능
- Class Action — 다른 매수자와 함께 단체 소송
- Director Liability — 건설사 임원 개인 책임
- Mareva Injunction — 자산 동결
- 민사 손해배상 — 가치 하락 + 새 콘도 구입 비용
법무법인 바트니앤초를 선택하는 이유
법무법인 바트니앤초를 토론토 한인 재개발·재건축 의뢰인이 선택하는 이유
Expropriations Act 보상금 협상 경험
한식당·미용실·세탁소 등 자영업자 Disturbance Damages 산정.감정평가 다툼 전략
비교 표준지 선정·개별 요인 보정·수익성 반영 등 객관적 수치 확보.OLT 청문회 한국어 동행
도시계획 분쟁의 한국어 진행.Committee of Adjustment + TLAB 양면 경험
Minor Variance·Consent·Permission for Use.Heritage 절차 한국어 자문
Toronto Preservation Board·Alteration Permit.Pre-Construction Condo 부도 다단계 회수
Tarion + Director Liability + Class Action.첫 무료 상담 + 정부 비용 부담 (Expropriation)
의뢰인 부담 경감.
우리 팀
사건을 직접 진행할 한국어 가능 변호사
조재현 파트너변호사 · 이준기 어소시에이트 · 권민 변호사. 한국어로 직접 사건을 진행하며, 통역사를 거치지 않습니다.
Avi Vaturi
Partner
Jae Hyon Cho
Partner
Jun Ki Lee
Associate
Allan Weiss
Associate
Kate Min Kwon
Immigration Consultant
RCIC R529664 · RQIC 11726
자주 묻는 질문
재개발·재건축 사건 — 자주 묻는 질문
토론토시가 우리 한식당을 수용한다고 합니다. 첫 보상금 제안에 동의해야 하나요?
거의 항상 협상 여지가 있습니다. 시·주의 첫 제안(Section 25 Offer)은 법정 의무 최소 금액일 뿐, 실제 받을 수 있는 보상보다 낮은 경우가 매우 흔함. 협상 가능 항목: (1) Market Value — 시 평가가 시장 가치보다 낮을 가능성, (2) Disturbance Damages — 이전 비용, 영업 중단 손실, Goodwill, (3) Special Difficulties — 한식당 특수성 (단골 고객, 한인 위치), (4) Costs — 변호사·감정평가사 비용 (정부 부담). 평균적으로 첫 제안의 1.5~2배 협상 가능. 핵심: 첫 제안 받은 후 30일 내 Hearing of Necessity 신청 + 즉시 변호사 상담.옆집이 30층 콘도 신축 신청을 했습니다. 막을 수 있나요?
완전 막기는 어렵지만, 영향 완화·보상 협상 가능. 절차: (1) Public Notice 확인 — 시한 (보통 30일) 내 의견 제출, (2) 반대 의견서 (Submissions) 제출 — Shadow Study, Privacy Impact, Traffic Impact, Property Value Impact 포함, (3) 이웃 연합 결성, (4) Section 37 / Community Benefits 협상, (5) OLT 항소 — 시가 승인 시, (6) Heritage 신청 — 본인 부동산 보호 가능 시. 현실: 토론토는 인구 증가로 Density 증가 정책 — 완전 차단 어려움. 다만 영향 완화 + 공익 기여 + 보상 협상은 가능.Heritage 지정 하우스를 리모델링하고 싶습니다.
가능합니다. 다만 매우 까다로운 절차. Heritage Designation 두 종류: Part IV — 개별 부동산 지정 (외관 변경 매우 제한), Part V — Heritage Conservation District (지구 전체 일관성 유지). 전략: 외관 유지 + 내부 개조 — 거의 항상 허용, 부분 외관 변경 — Heritage 가치에 부합하면 가능, 추가 건축 (Addition) — 뒤·옆 추가 일반적으로 허용, Demolition (철거) — 거의 불가능. Heritage Property Tax Refund: 적절한 보존 조건 충족 시 재산세 40% 환급.부동산을 두 개로 분할해서 자녀에게 양도하고 싶습니다.
Consent (Severance) 신청 필요. 「Planning Act s.50」. 절차: (1) Survey 의뢰 — Ontario Land Surveyor, (2) Consent Application 제출 — Committee of Adjustment, (3) Public Notice — 이웃 통보, (4) Hearing — 변호사 동행, (5) 조건 협상 — Park Levy 납부, Public Easement 의무, Frontage·Lot Size 요건, (6) 승인 후 1년 내 등기 — 시한 엄격, (7) Title Search + 등기 변경. 거부 시 TLAB 항소 가능.Pre-Construction Condo 건설사가 부도났습니다. 계약금을 회수할 수 있나요?
Tarion Pre-Possession Coverage가 핵심입니다. Tarion 보호 내용: 계약금 보호 — 최대 $100,000 (Pre-Construction Deposit Insurance), Cancellation Right — 일부 사유로 취소 가능, Delays — 시공 지연 보상. $100,000 초과 회수 방법: (1) Director Liability — 임원 개인 책임 (Trust Money 유용 시), (2) Class Action — 다른 매수자와 단체 소송, (3) Mareva Injunction — 자산 동결, (4) Personal Guarantee 청구, (5) Construction Lien — 건설 부지에 등기. Pre-Construction Condo는 $800K~$1.5M, 계약금 $200K~$300K 일반 — Tarion $100K만으로 부족, 추가 회수 전략 필수.변호사 비용은 얼마나 드나요?
재개발·재건축 사건은 단계별·복잡도별로 비용 다양: Expropriation — 협상 단계: $10,000~$30,000, OLT 청문회: $30,000~$80,000+, 변호사 비용 정부가 부담 (Section 32 — 합리적 비용). OLT 항소 — 신청·청문회: $15,000~$50,000. Committee of Adjustment — 신청·Hearing: $3,000~$10,000, TLAB 항소: $10,000~$30,000. Heritage 분쟁 — 사건 복잡도에 따라. 핵심: Expropriation 사건은 정부가 합리적 변호사 비용 부담 (Expropriations Act s.32) — 한식당·자영업자에게 큰 도움. 첫 무료 상담에서 비용 평가.
서비스 지역
저희가 활동하는 지역
캐나다 재개발·재건축 시스템은 한국과 절차·기관·법이 모두 다릅니다. 한국식 상식으로 대응하면 (1) 보상금 손실, (2) 시한 경과로 항소 불가, (3) 권리 행사 실패 등의 결과로 이어질 수 있습니다. 자신의 소중한 재산권이 침해받고 있는 상황에서 변호사 비용을 고민하며 시간을 보내는 것은 오히려 상대방에게 방어 기회를 주는 결과를 초래할 수 있습니다. 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않으며, 특히 부동산과 같이 거액이 걸린 사안에서는 선제적인 대응이 곧 보상금과 직결됩니다.
서비스 지역: 토론토(Toronto), 노스요크(North York), 스카보로(Scarborough), 마컴(Markham), 리치먼드힐(Richmond Hill), 본(Vaughan), 미시소가(Mississauga), 브램튼(Brampton), 오크빌(Oakville), 피커링(Pickering), 어쟉스(Ajax), 휘트비(Whitby), 오샤와(Oshawa). 한국어 가능 변호사: 조재현 파트너변호사 · 이준기 어소시에이트 · 권민 변호사.
지금 바로 무료 상담을 시작하세요
한국어로 무료 상담받으세요
수용 통지서를 받으셨거나, 이웃의 신축 신청에 대응이 필요하시면 즉시 상담받으시기 바랍니다. 첫 상담 무료 · Expropriation 정부 변호사 비용 부담 · OLT·TLAB·Committee of Adjustment 동행 — 토론토 재개발·재건축 변호사 법무법인 바트니앤초.
전화·카카오톡·이메일 모두 가능. 24시간 운영.